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作者:星空网投app发布时间:2019年12月09日 18:28:24  【字号:      】

▲台中房市 人口红利不及住宅存量增涨速度 仍沦为高空屋率区域(图/资料照)文/萧又安/MyGonews买购房地产新闻「大台中房市交易动态资讯平台」发布2019年Q3大台中房市分析季报,就台中市不动产交易量体及价格进行专业分析。依地政机关资料统计,台中市2019年第三季买卖登记栋数为11,031栋,季增2.6%、年增17.9%;第一次登记栋数为4,273栋,季减0.8%、年增6%。而就单月来看买卖登记栋数表现,2019年11月买卖移转登记栋数为3,383栋,相较于上月减少25.9%,比2018年同月减少9%,由于上月基期较高(为2019年最高点纪录),故本月移转栋数下滑数量较为有感,但实际上表现与2019年度平均值(3,547栋)相当;2019年累计至11月为止,买卖移转登记栋数共计39,013栋,暂时优于2018年同期(36,111栋)表现,领先约8%。▲大台中建物买卖登记季线(栋数)(图/资料照)进一步观察2019年Q3各行政区的买卖登记栋数情形,各行政区之登记量与上一季相比以北屯区量增最多(402件),其次为北区(263件),而量减最多区域则为大里区(200件)。 统计2019年Q3建照及使照量状况,建照户数为7,320户,年增1.94倍、使照户数为3,160户,年减1.5%。而以单月来看,2019年10月建照为3,995(户),已连续两个月正成长,月增64.3%,年增63.3%;使照为1,121(户),月增3.26倍,年减39.7%。累计至10月为止,2019年的建照量大幅领先2018年近五千户,显示目前预售市场仍以小坪数、大量体为推案主轴。▲大台中建照、使照户数变化(图/资料照)依据实价登录资料分析,2019年Q3成交金额为1,690亿,季减1.7%、年增17.9%;成交量为12,238件,季增1.3%、年增17.2%。本季土地成交总金额虽较上一季减少约70亿,但仍为近年次高纪录,显示土地交易市场依旧热络。▲近年大台中各季成交数量与金额变化(图/资料照)端看土地成交价格部分,2019年Q3都内土地各类均价与上季相比,商业区、工业区及农业区价扬,其他区下滑,住宅区则为持平表现;都外土地以甲建、乙建、丙建及丁建均价有涨幅,农牧用地及其他土地均价则转跌。本季丁建交易主要位于大甲区幼狮段,而大里区光正段之丁建土地成交单价较高(约25.5万/坪),致均价上修幅度达5.3万/坪。▲2019年Q3土地成交比例及均价表现(图/资料照)2019年Q3商业区土地均价约43.7万/坪;住宅区土地均价约24.1万/坪;工业区土地均价约18.4万/坪;农业区土地均价约7.4万/坪。本季以商业区及工业区土地价格成长幅度较大。其中商业区土地于西屯区何厝段成交单价达230万/坪及300万/坪,其为国泰人寿购入,另于北区水源段成交的小面积土地单价亦高达百万,故影响整体均价明显攀升。▲近年大台中都内土地各季交易单价变化(图/资料照)依据2019年Q3实价登录资料显示,台中市整体建物买卖交易仍以住宅大楼及透天厝产品为主,其成交数量比例分别为51.6%与22.7%,交易以总价500~1,000万元为主,佔比为46.8%。 2019年Q3各行政区屋龄2年内大楼交易案件(超过百件者)以南屯区单价较高,而交易量则集中于北屯区、北区及南屯区。北屯区近六成交易属总太美乐地,成交价约12.8~18.6万/坪,本季以1字头房价交易佔大宗,故全区价格下修,呈量增价跌;北区逾九成交易属微笑世纪云品特区,成交价约24.1~31.5万/坪,底标~后标微涨,其馀区位表现与上季相当;南屯区均标以上价扬,其中前标~顶标突破4字头房价,主要系有高单价指标性建案(磐钰云华、双橡园1617)进场交易影响所致,其成交价分别为约36.4~49.8万/坪、51.3~58.5万/坪。 而分析2019年Q3各行政区屋龄2年内透天厝交易案件(超过30件者),以雾峰区、沙鹿区及太平区之平均总价较高,本季新屋透天厝交易热区为梧栖区、清水区及太平区。梧栖区购买主力带为838~1,030万元间,均标以上区位略有跌幅;清水区购买主力带为850~1,142万元间,仅底标价格下滑,整体而言呈价扬;太平区购买主力带为1,048~1,600万元间,过半交易属易墅家个案,成交总价为998~1,250万元间,本季以总价1,500万元以下交易为主,故全区转跌,跌幅在130~538万元间不等。 正心不动产估价师联合事务所市场研究室陈孟筠特助表示,2019年房市景气正处高度乐观并持续湧量状态,依据实价登录资料统计台中市近年的交易数量与总金额表现,106~2018年的交易总量回升至4万件水平,且交易总金额呈逐年回稳成长,已明显摆脱105年的低迷景气。而统计2019年截至Q3为止,交易总量约3.4万件、交易总金额约4,725亿,据长期观察,不论是交易数量或成交金额,每年于Q4均有一波涨幅,如若再加估Q4的价量,可乐观预估2019年表现将优于2018年。▲近年台中市不动产交易数量及总金额统计(图/资料照)进一步分析台中市自升格为直辖市后,房市推案板块的变化:统计自2011年至2019年11月为止台中市地政局公布之建物所有权第一次登记资料可见,长期以来台中的主力推案区域前三名为北屯区(21,640栋)、西屯区(17,446栋)以及南屯区(13,675栋),太平区(10,090栋)及大里区(7,372栋)则紧追在后,表示预售屋完工之后,新成屋的主力战区亦同步形成,是否有快速去化,以避免沦为高空屋率之区域,即成为后续观察的焦点。▲近年台中市行政区建物所有权第一次登记统计(图/资料照)依内政部不动产资讯平台2019年11月最新发布之低度使用(用电)统计资料可得知,台中市目前空屋宅数最多之区域依序为西屯区(11,974宅)、北屯区(11,156宅)、北区(7,976宅)、南屯区(6,837宅)、太平区(5,898宅)以及大里区(5,730宅),若与前述建物所有权第一次登记资料交叉比对后,可明显发现高推案区域已与高空屋区域成正比分布。▲2018年度11、12月台中市各行政区低度使用(用电)统计(图/资料照)陈孟筠表示,若再纳入居住人口分布检讨,2019年11月台中市各行政区人口数以北屯区(283,312人)、西屯区(230,395人)、大里区(212,746人)、太平区(193,547人)以及南屯区(173,210人)位排前五名,即便有人口量增的优势,仍难以消化建商推案的量体,被列入高空屋率区域。值得注意的是,从市场推案分布状况及民众置产区域可看出房市跟着重大建设走,除吸引当地居住人口换屋外,亦因看好未来发展吸引外地人置产;但随着住宅存量愈来愈多,未来选择性及比价率相对提高,而房价短期内回跌的机率亦不高之下,民众实质所得的涨幅跟不上房价的追涨速度,现有房屋的高空转率即是一大问题,目前仍有高比例人口是居住在屋龄20年以上的房屋,如何吸引他们出笼购置新屋、老旧建物活化或重建等,将成为改善高空屋率的关键因素。【本文获得 「MyGonews」授权刊登】原文在此

MyGonews台中房市住宅存量过快仍为高空屋率区

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